Tiltakshaver er den tiltaket utføres på vegne av - og den som er ansvarlig
Når noen skal bygge, rive, endre eller bruke en eiendom på en ny måte, er det ofte behov for å avklare tiltaket med kommunen. Den som vil gjennomføre tiltaket, kalles tiltakshaver. Det kan være en privatperson som skal bygge garasje, et borettslag som skal rehabilitere fasaden, en virksomhet som skal bygge en næringseiendom, eller en utbygger som skal oppføre et boligprosjekt.
Tiltakshaver har en sentral rolle i hele byggesaksprosessen. Det skyldes at tiltaket utføres på tiltakshavers vegne. Overordnet sett er tiltakshaver den ansvarlige for tiltaket.
I mange tilfeller har tiltakshaver plikt til å videreføre sitt ansvar til et ansvarlig foretak. Likevel har tiltakshaver også i disse tilfellene selv et ansvar for at tiltaket utføres i samsvar med reglene etter plan- og bygningsloven. Dette kommer typisk på spissen dersom det er sviktende eller uavklarte ansvarsforhold mellom de ansvarlige foretakene, og i et slikt tilfelle kan kommunen alltid forholde seg til tiltakshaveren.
De ulike ansvarsområdene i en byggesak
I tillegg til tiltakshaveren, oppstiller plan- og bygningsloven fire ulike funksjoner i en byggesak. Dette er
- Ansvarlig søker
- Ansvarlig prosjekterende
- Ansvarlig utførende
- Ansvarlig kontrollerende
Ansvarlig søker er tiltakshavers representant overfor kommunen, og skal sørge for at nødvendige opplysninger blir gitt til kommunen. Ansvarlig søker skal samordne de ulike ansvarlige foretakene og skal påse at alle relevante oppgaver er belagt med ansvar.
Ansvarlig prosjekterende skal prosjektere tiltaket i samsvar med plan- og bygningslovgivningen.
Ansvarlig utførende skal utføre tiltaket på grunnlag av og i samsvar med prosjekteringen, og i samsvar med øvrige krav eller tillatelser til utførelsen.
Ansvarlig kontrollerende skal kontrollere enten prosjekteringen eller utførelsen, og må være uavhengig av foretakene som kontrolleres.
Tiltakshaver skal videreføre sitt ansvar til ansvarlige foretak, og er alene ansvarlig for de områdene av tiltaket som ikke er tilstrekkelig belagt med ansvarlige foretak. Hvis et ansvarlig foretak ikke lenger er en del av byggesaken, typisk ved at foretaket trekker seg, går konkurs eller fratas ansvarsretten, må tiltakshaver sørge for at et nytt foretak engasjeres og påtar seg det nødvendige ansvaret.
Ansvarsområdene og rollefordelingen kan oppsummeres på følgende måte:
- Tiltakshaveren har det grunnleggende og overordnede ansvaret
- Tiltakshaveren plikter å videreføre sitt ansvar til ansvarlige foretak
- De ansvarlige foretakene innestår for at tiltaket blir utført i samsvar med kravene som gjelder innenfor sitt ansvarsområde
Byggesaksprosessen – nødvendigheten av opplysninger
Før søknaden sendes kommunen, må forarbeidet gjøres. Dersom det er nødvendig med avklaringer i forkant, kan det avtales en forhåndskonferanse med kommunen.
Når søknaden sendes kommunen, er det viktig at tilstrekkelig informasjon om tiltaket blir gitt slik at kommunen kan vurdere om tiltaket kan tillates. En mangelfull søknad kan lede til forsinkelser, og tiltakshaver bør sikre at ansvarlig søker får den nødvendige dokumentasjonen.
Der tillatelse blir gitt og tiltaket settes i gang, må tiltaket uføres i samsvar med tillatelsen. Dersom det blir nødvendig å foreta endringer i tiltaket – som plassering, størrelse, høyde, utforming, bruk, tekniske løsninger eller i ansvarsforholdene – kan det utløse krav om stans i arbeidene, endringstillatelse, eller behov for ny søknad om tillatelse eller dispensasjoner.
Tiltakshaver bør derfor ha en dialog med ansvarlig søker underveis, slik at eventuelle endringer blir avklart før de iverksettes.
Som tilsynsmyndighet kan kommunen føre tilsyn med byggesaken. Kommunen vil da undersøke om aktuelt regelverk følges, om de ansvarlige foretakene oppfyller sine plikter og om tiltaket gjennomføres i samsvar med tillatelsen.
Når arbeidene er ferdige, skal tiltaket normalt avsluttes med en ferdigattest. Dette utstedes av kommunen når det foreligger sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse. Der det kreves gjennomføringsplan skal denne vedlegges søknaden om ferdigattest, og den baserer seg på samsvarserklæringer for prosjektering og utførelse og eventuelt kontrollerklæringer. Ansvarlig søker signerer gjennomføringsplanen og erklærer at oppgavene til ansvarlig søker er utført i henhold til regelverket. De underliggende samsvarserklæringene fra ansvarlig prosjekterende og utførende, skal oppbevares av ansvarlig søker og skal kunne fremlegges ved tilsyn.
Ulovligheter – tiltakshaver kan holdes ansvarlig
Dersom det avdekkes forhold i strid med plan- og bygningsloven, og særlig innvilgede tillatelser, har kommunen følgende aktuelle reaksjoner:
- Kommunen kan pålegge stans ved pågående arbeid
- Kommunen kan pålegge retting og ilegge tvangsmulkt
- Kommunen kan ilegge overtredelsesgebyr
- Kommunen kan i alle tilfelle be om informasjon og dokumentasjon i saken
Kommunen kan alltid rette slike pålegg mot tiltakshaveren. Dette gjelder selv om forholdet rent faktisk skyldes en eller flere av de ansvarlige foretakene i saken. Tiltakshaver kan ha et privatrettslig krav overfor foretaket, men ved den offentligrettslige siden av saken kan kommunen nær sagt alltid forholde seg til tiltakshaver.
I tillegg har plan- og bygningsloven regler om straff. Straff kan være aktuelt ved alvorlige brudd på loven, og kan rette seg mot ulovlig bygging, bruk av bygg uten nødvendig tillatelse, brudd på pålegg fra kommunen eller der det er gitt uriktige opplysninger i byggesaken.
Straff er forbeholdt de mer alvorlige overtredelsene. Kommunen vil i praksis anvende de mer alminnelige reaksjonene om stans, pålegg og tvangsmulkt.
Men dersom overtredelsen er alvorlig, bevisst eller ikke følges opp, kan det gi strafferettslige konsekvenser – også for tiltakshaveren.
For tiltakshaveren innebærer dette at byggesaken må tas på alvor fra start til slutt. Det er viktig å sørge for avklaringer i forkant av igangsetting. Det er viktig å bruke kvalifiserte foretak, følge tillatelsen og ved eventuelle endringer involvere kommunen.
Tiltakshaveren har ansvaret for byggesaken
Tiltakshaveren har følgelig et selvstendig ansvar i en byggesak, og er ansvarlig for at plan- og bygningsloven og de tillatelser som blir gitt følges.
Kommunen behandler saken og fører tilsyn, og de ansvarlige foretakene har sentrale oppgaver og roller i en byggesak. Likevel fritar ikke dette tiltakshaver fullstendig for ansvaret tiltakshaveren har.
Tidlige avklaringer, fullstendige opplysninger, tydelige ansvarsforhold og kommunikasjon underveis – mellom tiltakshaver, de ansvarlige foretakene og kommunen – er kjennetegn ved en god byggesak.
