Bygge- og anleggsarbeider er ofte komplekse, langvarige og med mange parter involvert. I tillegg er normalen at det skjer endringer i entreprenørens arbeidsforpliktelse under byggeperioden. Partene har naturlig nok et behov for avklaring ved entreprisens slutt, og standardkontraktene har derfor formaliserte regler om både overtakelsesforretning og sluttoppgjør.
Standardkontraktene har formaliserte regler om både overtakelsesforretning og sluttoppgjør ved entreprisens slutt.
Denne artikkelen omhandler avtaler som reguleres av standardkontrakter (NSkontrakter). Entrepriser der partene ikke har avtalt at standardkontrakter skal gjelde, blir altså ikke gjennomgått. Det samme gjelder forbrukerentrepriser. Artikkelen er ment å gi en overordnet fremstilling av regelverket, og det gis derfor ikke konkrete henvisninger underveis.
Når arbeidene er ferdigstilt, skal de overtas av byggherren. Overtakelse kan etter standardkontraktene skje på tre måter: gjennom ordinær overtakelsesforretning, delovertakelse eller byggherrens urettmessige brukstakelse.
Utgangspunktet i standardkontraktene er at kontraktsarbeidet skal overtas samlet, og at det skjer gjennom overtakelsesforretning når arbeidet er ferdig. Standardkontraktene regulerer blant annet hvordan innkalling til overtakelsesforretning skal skje, hvem som har rett til å møte, og konsekvensene av at en part ikke møter. Disse reglene gjennomgås ikke her. Vi konsentrerer oss heller om bestemmelsene om konsekvensene av overtakelse og de forskjellige måtene overtakelse kan gjennomføres på.
2.1 Overtakelsesforretning
Standardkontraktene legger opp til at byggherren skal overta kontraktsgjenstanden ved å gjennomføre overtakelsesforretning. Ved gjennomført overtakelsesforretning går risikoen for arbeidet over fra entreprenøren til byggherren. Det medfører at entreprenøren ikke lenger har ansvar for skader kontraktsgjenstanden utsettes for, og at entreprenøren kan si opp forsikringene. For entreprenøren betyr overtakelsen også at det settes et punktum for eventuelle frister som følger av kontrakten, og at dagmulkt (eventuelt) slutter å løpe. Byggherren kan på sin side ta kontraktsgjenstanden i bruk uten at det utgjør mislighold.
Under overtakelsesforretningen skal alle synlige mangler nedtegnes. Byggherren kan ikke senere reklamere over synlige mangler som ikke er nedtegnet. Det er derfor viktig å gjøre en grundig gjennomgang av kontraktsarbeidene. Reklamasjonsfristen for skjulte feil og mangler begynner å løpe ved avsluttet overtakelsesforretning. Det er derfor viktig for entreprenøren å faktisk få gjennomført overtakelsesforretningen for ikke å bli sittende med reklamasjonsansvar lenger enn nødvendig. Det er også først ved gjennomført overtakelsesforretning at entreprenøren kan trappe ned sikkerhetene som er stilt for kontraktsarbeidet. Overtakelsesforretningen danner også utgangspunktet for entreprenørens frist for å sende sluttoppgjør. Dette gjennomgås senere.
Under overtakelsesforretningen skal alle synlige mangler nedtegnes. Byggherren kan ikke senere reklamere over synlige mangler som ikke er nedtegnet.
I tillegg begynner søksmålsfristene som nå finnes i flere av entreprisestandardene, å løpe etter overtakelsen. Søksmålsfristene gjelder imidlertid bare for bestridte endringsarbeider, og for eksempel ikke uenighet om mengdeberegninger. Søksmålsfristene gjelder også først fra hele arbeidet er overlevert. De løper ikke fra delovertakelser, med mindre entreprenøren har benyttet sin rett til å sende delvis sluttoppgjør.
2.2 Delovertakelse
Delovertakelse innebærer at byggherren overtar deler av kontraktsarbeidene før entreprenøren er ferdig med hele kontraktsarbeidet.
Delovertakelse kan være avtalt på forhånd, eller byggherren kan kreve delovertakelse underveis i byggeperioden. Muligheten til å kreve delovertakelse er en nyvinning med standardkontraktene i NS 8400-serien.
Der delovertakelse er avtalt på forhånd, vil det normalt være priset inn hvilken kompensasjon entreprenøren har krav på for de ulemper som oppstår som følge av at byggherren tar deler av kontraktsarbeidet i bruk. Der byggherren krever delovertakelse underveis i byggeperioden, har entreprenøren krav på vederlag for de merkostnader som oppstår som følge av delovertakelsen. Han har også krav på fristforlengelse om nødvendig.
Ved delovertakelse kan entreprenøren sende delvis sluttoppgjør, noe som gjennomgås nærmere nedenfor. Ved delovertakelse kan entreprenøren også starte nedtrapping av garantien. Forsikringen skal derimot gjelde hele kontraktsgjenstanden til hele kontraktsgjenstanden er overlevert.
2.3 Urettmessig brukstakelse
Urettmessig brukstakelse innebærer at byggherren tar (deler av) kontraktsarbeidet i bruk før entreprenøren er ferdig med kontraktsarbeidet. Slik brukstakelse er mislighold av kontrakten, og entreprenøren får krav på vederlag for de merkostnadene sombyggherrens mislighold medfører, samt eventuelt fristforlengelse. I tillegg går risikoen for den delen av kontraktsarbeidet som overtas, over til byggherren.
Ved urettmessig brukstakelse kan entreprenøren gi byggherren en kort frist for å rette forholdet. Hvis byggherren ikke retter forholdet, går risikoen for hele kontraktsarbeidet over på byggherren ved utløpet av fristen. Fra samme tidspunkt slutter dagmulkt å løpe.
Ved urettmessig brukstakelse utløper reklamasjonsfristen for ferdigstilte arbeider to uker etter fristen entreprenøren ga byggherren for å rette forholdet. Fra samme frist begynner de ordinære reklamasjonsfrister å løpe.
Det er uklart om entreprenøren kan si opp forsikringen før arbeidene er ferdige, men det er antatt at garantiene kan trappes ned.
Dette medfører at konsekvensene av urettmessig brukstakelse kan bli store for byggherren. Ettersom byggherren nå kan kreve delovertakelse ved behov for å begynne å bruke deler av kontraktsgjenstanden, og det medfører mindre risikooverføring fra entreprenøren, bør byggherren være seg bevisst hvilke valg som skal tas i disse situasjonene.
2.4 Rett til å nekte overtakelse
Hvis det er mangler ved entreprenørens utførelse som hindrer byggherrens forutsatte bruk, kan byggherren nekte å overta kontraktsgjenstanden. Det samme gjelder hvis det mangler avtalt innregulering eller prøving, og dette er forhold som er nødvendig for at byggherren kan vurdere om kontrakten er oppfylt på vesentlige punkter.
Terskelen for når byggherren kan nekte å overta kontraktsgjenstanden, er noe høyere i utførelsesentrepriser enn i totalentrepriser.
I tillegg til nektelser som skyldes mangler ved entreprenørens leveranse, kan byggherren også nekte å overta kontraktsgjenstanden før avtalt sluttfrist. Hvis entreprenøren underveis i prosessen vurderer det som hensiktsmessig å arbeide raskere enn opprinnelig forutsatt, må det tas med i vurderingen at entreprenøren likevel kan bli sittende med ansvaret for kontraktsgjenstanden frem til avtalt sluttfrist.
Sluttoppgjøret er i rettslig forstand delt inn i en sluttoppstilling og en sluttfaktura. I det følgende vil sluttoppgjør bli brukt som fellesbetegnelse på begrepene.
Det sentrale med sluttoppgjørsbestemmelsene i entreprisest
