Overføring gjennom arv
Mange eiendommer skifter eier i forbindelse med et arveoppgjør.
Der som det ikke foreligger testament, fordeles arven etter reglene i arveloven. Hvis avdøde hadde livsarvinger, får disse da hver en like stor andel av arven. Arvelaters ektefelle, og i noen tilfeller samboer, vil også ha rett til arv. I tilfeller hvor det ikke foreligger testament, er det opp til arvingene å bli enige om hva som skal skje med eiendom som inngår i boet, herunder om en eller flere arvinger skal overta. Dersom ingen ønsker å overta, eller arvingene ikke blir enige, kan det ende med at eiendommen må selges i det åpne markedet.
I testament kan arvelater bestemme
hvem som skal ta over eiendommen. Arvelater kan for eksempel ha et ønske om at yngste datter skal overta hytta. Dersom man ønsker en slik løsning, må disposisjonen ikke støte mot pliktdelsreglene etter arveloven. Hvis for eksempel hytta har en så høy verdi at dette ut gjør mer enn det vedkommende har krav på å motta i arv, må de andre arvingene kompenseres slik at alle får sin rettmessige andel av arven. Siden eiendommen ofte utgjør en stor del av boet, er dette viktig å være klar over.
Når avdøde etterlater seg ektefelle (og i visse tilfeller samboer), kan lengstlevende velge å overta boet uskiftet. Det vil si at skiftet etter førsteavdøde utsettes. Uskifte kan gi lengstlevende mulighet til å bli boende i boligen og beholde hytta. Dersom lengstlevende sitter i uskiftet bo, kan vedkommende ikke gi gaver eller forskudd på arv som står i misforhold til formuen i boet. Hva som regnes som misforhold må vurderes konkret, men dersom man nærmer seg 20% av de totale verdiene, er man i faresonen. Det betyr at lengstlevende som sitter i uskifte i praksis ofte ikke kan gi bort eller selge eiendom til underpris.
Gave / forskudd på arv
Mens man lever kan man som klart utgangspunkt fritt gi bort eiendom i gave, også til egne barn. Man kan også selge eiendom til underpris (gavesalg). Dersom man vurderer en slik løsning, er det enkelte typiske spørsmål som reiser seg. Skal gaven føre til senere avkortning av arv slik at gaven er å betrakte som forskudd på arv? I så fall må giver sette dette som betingelse for ytelsen. Selv om det ikke er et krav etter loven, er det sterkt anbefalt at dette fremkommer skriftlig. Dersom gaven skal avkortes ved senere arveoppgjør, er hovedregelen at det er gavens verdi på tidspunktet den ble gitt som skal legges til grunn. Dersom man ønsker en annen beregning av avkortingsbeløpet, må det settes som betingelse for gaven. Mange ønsker for eksempel en regulering i henhold til prisveksten.
Videre kan det være aktuelt for giver å forbeholde seg en bruksrett eller borett. Dersom dette er aktuelt, bør der vurderes om disse rettighetene skal tinglyses på eiendommen.
Overføring av eiendom som gave kan i noen tilfeller bli utfordret hvis det i realiteten er en såkalt dødsdisposisjon. Dette kan være tilfellet dersom gaven først får reell virkning for giver etter hans død. Et eksempel på dette er dersom huset gis bort til ett av barna, men hvor giver forbeholder seg rett til å bruke huset ubegrenset akkurat som før. En slik gave vil da kunne bli omstøtt slik at verdiene omfordeles i tråd med arveloven eller eventuelt testament.
Dokumentavgift og tinglysing
Overføring av hjemmel til eiendom kan utløse dokumentavgift. Dokumentavgift er en statlig avgift som normalt betales når et dokument som overfører hjemmel til fast eiendom tinglyses i grunnboken. Satsen er 2,5 % og avgiften beregnes av eiendommens salgsverdi/markedsverdi. Som hovedregel betales dokumentavgiften av den som får hjemmelen (mottakeren/kjøperen/arvingen).
Det finnes flere mulige fritak fra dokumentavgift. Overføring mellom ektefeller er fritatt. Overføring ved arv er også fritatt dokumentavgift, men fritaket er begrenset til arvingens ideelle arveandel etter loven i den enkelte eiendom. Det betyr at hvis én arving overtar mer enn sin arveandel (for eksempel ved å “kjøpe ut” søsken), oppstår det dokumentavgift på den delen som overstiger arveandelen.
Merk at forskudd på arv (gave mens giver lever) ikke regnes som “arveandel” i dokumentavgiftsreglenes forstand. En slik overføring utøser dermed dokumentavgift.
Skatt ved overføring og ved senere salg
Det er i dag ingen arveavgift i Norge. Det betyr likevel ikke at eiendom er “skattefri” å motta.
Ved arv eller gave overtar mottaker giver/arvelaters skattemessige posisjon (typisk inngangsverdi). Dette kan gi en latent gevinst som først blir skattlagt ved et senere salg. Det er imidlertid innført et viktig unntak fra kontinuitetsprinsippet for boliger og fritidsboliger: Dersom arvelater eller giver
kunne ha solgt eiendommen skattefritt, settes mottakers inngangsverdi til antatt salgsverdi på ervervstidspunktet (markedsverdi). Gevinst ved salg av egen bolig eller hytte kan være skattefri dersom vilkårene for eier- og botid er oppfylt. Hvis vilkårene ikke er oppfylt, kan gevinst bli skattepliktig.
Dersom arvingen overtar en eiendom som arvelater ikke kunne selge skattefritt (for eksempel et utleieobjekt), kan det være aktuelt å hensynta denne skatteposisjonen (med latent skatt) i arveoppgjøret.
