Hva er et borettslag?
Et borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett (borett) til egen bolig i foretakets eiendom. Historisk sett har borettslag vært en viktig organisasjonsform for å dekke et økende behov for boliger, særlig i perioder med sterk befolkningsvekst.
Borettslagsmodellen har enkelte fordeler. Gjennom felleskostnadene sørger borettslaget for vedlikehold, forsikringer, vaktmestertjenester og andre fellesløsninger. Inngangssummen ved kjøp av borettslagsbolig er ofte lavere enn ved kjøp av selveierbolig, ettersom deler av byggekostnaden er innbakt i fellesgjelden. Det betales heller ikke dokumentavgift ved kjøp av borettslagsandel.
Det er likevel flere grunner til å vurdere oppløsning av et borettslag. I enkelte tilfeller kan oppløsning og omdanning fra borettslag til selveierboliger bidra til at verdien på boligene stiger. Leiligheter som tidligere har vært vanskelige å omsette, blir ofte mer attraktive i markedet etter omdanning til eierseksjoner eller selveide tomter.
I andre tilfeller kan grunnen til oppløsning være så enkel som at andelseierne ikke lenger ønsker den organiseringen og de fellesløsningene som borettslaget bygger på.
Hva innebærer oppløsning av borettslaget?
Et borettslag eier en eiendom. De som bor i borettslaget, eier en andel i borettslaget – ikke selve eiendommen. Gjennom andelen i borettslaget får andelseierne bruksrett til en bestemt bolig.
Oppløsning innebærer at borettslaget avvikles og til slutt opphører å eksistere. Formålet er at andelseierne skal overta boligene de tidligere har hatt bruksrett til som selveiere. Avhengig av eiendommen kan dette skje enten ved at eiendommen seksjoneres til eierseksjoner, eller ved at tomter fradeles og overføres til den enkelte.
Kort sagt innebærer oppløsning at andelseierne går fra å eie en andel i borettslaget, til å eie boligen sin direkte.
Gjennomføring av oppløsningen
Reglene om oppløsning av borettslag følger av borettslagsloven kapittel 11.
Vedtak om oppløsning må treffes av to etterfølgende generalforsamlinger, som avholdes med minst fire ukers mellomrom. På begge generalforsamlingene må minst to tredjedeler av alle andelseierne stemme for oppløsning. Minst én av generalforsamlingene må være borettslagets ordinære generalforsamling.
Når det er fattet gyldig vedtak om oppløsning, skal det velges et avviklingsstyre. Avviklingsstyret trer inn i stedet for det ordinære styret, og har ansvar for å gjennomføre avviklingen. Oppløsningsvedtaket og opplysninger om avviklingsstyret skal meldes inn til Foretaksregisteret. Borettslaget vil deretter være registrert som «under avvikling».
Deretter starter den praktiske avviklingen, som består av flere parallelle løp.
For det første må det avklares hvordan eiendommen skal omdannes. I noen tilfeller er det mest praktisk å seksjonere eiendommen til eierseksjoner. I andre tilfeller kan det være aktuelt å dele eiendommen opp i selveide tomter. Dette krever nødvendige avklaringer og prosesser overfor kommunen og Kartverket.
For det andre må borettslagets økonomiske og rettslige forpliktelser kartlegges. Kreditorene må varsles, og det må avklares hvordan gjeld, pant, løpende avtaler, forsikringer og andre forpliktelser skal håndteres. Dette innebærer ofte dialog med banker, panthavere, leverandører og andre kontraktsparter.
For det tredje må forholdet mellom borettslaget og andelseierne avklares. Det må blant annet tas stilling til hvordan boligene skal overføres, hvordan eventuell fellesgjeld skal gjøres opp og hvordan overføringene skal finansieres.
Når de nødvendige avklaringene er gjort, må borettslagets gjeld og øvrige forpliktelser gjøres opp. Eventuelle gjenværende eiendeler eller overskudd fordeles til andelseierne. Avviklingsstyret skal også sørge for at det utarbeides avviklingsregnskap og sluttberetning.
Skatt og kostnader ved oppløsning
Oppløsning av borettslag der andelseierne overtar egen bolig og en forholdsmessig andel av lagets eiendeler og eventuelle gjeld, kan som hovedregel skje med skattemessig kontinuitet.
Det betyr at selve oppløsningen og omdanningen normalt ikke anses som en realisasjon som utløser skattemessig gevinst eller fradragsberettiget tap. Spørsmålet om gevinst eller tap blir først aktuelt dersom andelseieren senere selger selveierboligen.
Utgangspunktet om skattemessig kontinuitet gjelder også for andelseiere som på tidspunktet for oppløsningen ikke oppfyller kravene til bo- og eiertid. Andelens skattemessige inngangsverdi (kostpris, inkludert relevante omkostninger mv.) videreføres som inngangsverdi for selveierboligen, og danner grunnlaget for eventuell gevinstbeskatning ved senere realisasjon. Tilsvarende vil eier- og botid normalt løpe videre, noe som kan være avgjørende for om et senere salg blir skattefritt.
Selv om omdanningen ofte kan skje uten gevinstbeskatning, vil det påløpe andre kostnader i prosessen. Dette vil typisk være kommunale gebyrer, kostnader til seksjonering eller fradeling, tinglysingskostnader, teknisk bistand og juridisk bistand.
Slik kan vi bistå
Advokatfirmaet Ytterbøl & Co har bistått en rekke større og mindre borettslag med oppløsning og omdanning til selveierboliger, og bistår gjennom hele prosessen. Vi kjenner de praktiske utfordringene som kan oppstå i en slik prosess, og sørger for at oppløsningen planlegges riktig, gjennomføres ryddig og fullføres på en måte som ivaretar borettslaget og andelseierne.
Vi bistår med:
- innledende vurderinger og rådgivning til styret,
- forberedelse av sak til generalforsamling,
- utarbeidelse av nødvendige dokumenter,
- dialog med andelseiere,
- avklaringer med banker og finansinstitusjoner,
- oppgjør av fellesgjeld og realisasjon av borettslagets aktiva,
- dialog med kommunen om seksjonering eller fradeling,
- registreringer og tinglysing,
- avviklingsregnskap, sluttberetning og avsluttende generalforsamling.
Vurderer borettslaget oppløsning eller omdanning til selveierboliger, bistår vi gjerne med en innledende vurdering av muligheter, kostnader og videre fremgangsmåte.
