Boligkjøpsmodeller – særlig «leie til eie» og «deleie» – har vokst frem som et viktig virkemiddel for å hjelpe personer som har god nok inntekt til å betjene et ordinært boliglån, men som ikke oppfyller kravene til egenkapital, inn på boligmarkedet.
Lovendringer i borettslagsloven og eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2026. Formålet med endringene er å tilrettelegge for at juridiske personer kan eie en større andel boliger enn det de tradisjonelle ervervsbegrensningene tillater, samtidig som forbrukervernet og boligselskapenes stabilitet ivaretas. Lovendringene legger opp til at flere forhold skal reguleres i forskrift, og nedenfor gis en oversikt over de sentrale forholdene i Kommunal- og distriktsdepartementets forskriftsforslag. Forslaget innebærer en kontrollert åpning for økt bruk av boligkjøpsmodeller. For tilbydere gir det et mer konkret regelverk å planlegge etter, og for forbrukerne bedre vern og større forutsigbarhet gjennom bl.a. fastlåst kjøpesum, klare tidsrammer og krav om tinglysing.
1. Leie til eie
- Eierandel: Departementet foreslår at juridiske personer kan erverve og eie inntil 30 prosent av boligene i et boligselskap, forutsatt at boligene benyttes til leie til eie i samsvar med forskriften. Grensen er den samme for borettslag og eierseksjonssameier, og ervervsretten gjelder kun nye boliger. Grensen begrunnes med hensynet til bomiljø, maktbalanse og, for borettslagenes del, brukereierprinsippet. Ved leie til eie er den juridiske personen eneeier av boligen frem til opsjonen benyttes, og en høy eierandel vil derfor i større grad stride mot brukereierprinsippet enn ved deleie.
- Opsjonstid: Kjøpsretten kan vare i maksimalt fem år, regnet fra tidspunktet for overtakelse av leieboligen/-retten – ikke fra avtaleinngåelsen. Hensynet bak er å skille klart mellom modeller der intensjonen er at leieren skal bli eier, og ordinære leieavtaler.
- Antall leie til eie-avtaler: Samme bolig kan benyttes til leie til eie i inntil to omganger over maksimalt ti år. Hvis den første leieren ikke benytter opsjonen, kan en ny avtale inngås med en ny leier – eller avtalen kan forlenges og reforhandles med samme leier. Denne begrensningen gjelder bare for borettslag av hensyn til brukereierprinsippet.
- Krav til avtalen: Avtalen må fastsette en konkret leiepris, en fast kjøpesum for boligen, og regler for reklamasjon og mangler. Leieretten, kjøpsopsjonen, avtalt kjøpesum og opsjonsperiodens lengde skal tinglyses for tilbyders regning. Dette skal både beskytte leieren og gjøre det enklere å avgjøre om en modell faktisk faller innenfor reglene om utvidet eierskap.
2. Deleie
- Eierandel: For deleie har ikke departementet landet på en bestemt grense. I stedet har departementet bedt om høringsinnspill til tre alternativer: at juridiske personer kan eie 30, 40 eller 50 prosent av boligene i et boligselskap. Forutsetningen er at den fysiske deleieren eier minst 50 prosent av boligen og har eksklusiv bruksrett til hele boligen. Begrunnelsen for å kunne akseptere en høyere eierandel enn ved leie til eie, er at den fysiske deleieren allerede fra dag én er medeier i boligen.
- To særregler for borettslag: Det samlede eierskapet ved leie til eie og deleie i samme borettslag kan ikke overstige 30/40/50 prosent av andelene. Det er samtidig foreslått at begrensningen ikke skal gjelde for kommuner.
- Krav til avtalen: Avtalen må fastsette et konkret vederlag for den eksklusive bruksretten, hvordan kjøpesummen for resten av boligen skal beregnes, regler for reklamasjon og mangler. Den eksklusive bruksretten, kjøpsretten og kjøpesumsberegning skal tinglyses for tilbyders regning. Et praktisk viktig punkt er at det er den fysiske deleieren som skal betale felleskostnadene – ikke den juridiske personen. Videre kan den juridiske personen ikke kreve sameiet oppløst i en periode på ti år etter avtaleinngåelsen, som gir forbrukeren reell trygghet. Unntak gjelder der hvor forbrukeren vesentlig misligholder avtalen.
3. Stemmerett
I borettslag er reglene relativt enkle: hver andelseier har én stemme, jf. brl. § 7-10. Ved leie til eie er det ingen særregel – den juridiske personen eier andelen og har stemmeretten, mens leieren har rett til å være til stede og uttale seg. Ved deleie er det foreslått at den fysiske deleieren, forbrukeren, skal ha stemmeretten.
I eierseksjonssameier er bildet mer komplisert, ettersom hver seksjon i boligsameier normalt har én stemme mens stemmene i kombinerte sameier ofte beregnes etter sameiebrøk. Her foreslås det derfor en særregel ved leie til eie: i rene boligsameier skal den juridiske personen ha maks to stemmer, uavhengig av hvor mange seksjoner vedkommende eier, mens i kombinerte sameier skal den juridiske personen kun ha stemmerett for de to seksjonene med høyest sameiebrøk. Ved deleie er løsningen den samme som i borettslag – den fysiske deleieren får stemmeretten på årsmøtet.
4. Noen ubesvarte spørsmål
Forskriftene reiser samtidig nye spørsmål knyttet til eiersammensetning, stemmerett, felleskostnader og risiko. Den største usikkerheten gjelder eierseksjonssameier, der departementet selv har uttrykt tvil om det bør åpnes for økt bruk av boligkjøpsmodeller, blant annet fordi stemmereglene kan bli krevende å praktisere for styrer og seksjonseiere. Blant de uavklarte spørsmålene kan særlig nevnes:
- Reklamasjon og mangler er ikke fullt ut regulert. Bustadoppføringslova, avhendingslova og husleieloven gjelder i utgangspunktet ved kjøp og leie av bolig, men ingen av disse lovene regulerer direkte håndteringen ved en leie til eie- eller deleieavtale. Departementet stiller derfor krav om at avtalen selv må regulere hvilke regler som gjelder mellom partene ved reklamasjon og mangler, men sier ikke noe om hvordan dette skal løses i praksis. Håndteringen vil dermed kunne variere fra tilbyder til tilbyder. Arbeidet med å vurdere behov for endringer i annet lovverk for å stykre leierens rettigheter følges opp av Justis- og beredskapsdepartementet i samarbeid med Kommunal- og distriktsdepartementet.
- Markedsføring og informasjonskrav er ikke foreslått regulert, ettersom dette faller utenfor virkeområdet til burettslagslova og eierseksjonsloven. Markedsføringsloven og eiendomsmeglingsloven gjelder likevel i utgangspunktet, og Forbrukertilsynets veileder stiller krav om at boliger med boligkjøpsmodell markedsføres på en klar og tydelig måte, blant annet om risiko, totalkostnader og hvilke rettigheter forbrukeren har.
- Betalingsmislighold og konkurs hos tilbyder innebærer en utvidet risiko sammenlignet med ordinære boligkjøp, fordi tilbyderen helt eller delvis beholder eierskapet i avtaleperioden. Konsekvensene antas å være størst ved deleie, der den fysiske deleieren i verste fall kan bli tvunget til å kjøpe resten av boligen, få inn en ukjent sameier, eller oppleve at hele boligen (tvangs)selges. En stor eierandel hos én juridisk person kan dessuten gi likviditetsutfordringer dersom mange boliger må tvangsselges samtidig, og i verste fall true boligselskapets egen økonomi. Forslaget møter dette dels gjennom krav om tinglysing og dels gjennom reglene om at den fysiske deleieren skal betale felleskostnadene i deleieavtaler, men departementet vil utrede videre om det er behov for ytterligere grep for å redusere risikoen.
Høringsfristen har nå utløpt, og det gjenstår departementets vurdering av innspillene.
