1. Hva er hoppeplikten?
I entrepriseretten opptrer hoppeplikten i to ulike sammenhenger:
- Ved uenighet om endringer: Dersom byggherren gir et pålegg, og entreprenøren mener at dette utgjør en endring/tillegg i kontraktsforholdet, plikter entreprenøren å utføre arbeidet selv om partene er uenige om dette gir entreprenøren krav på tilleggsvederlag eller fristforlengelse. Partene kan også være enige om at det foreligger en endring, men uenige om konsekvensen av dette. Også i slike tilfeller plikter entreprenøren å "hoppe" når byggherren sier "hopp": Arbeidet må utføres, og spørsmål om vederlagsjustering og fristforlengelse må vente.
- Ved uenighet om mangel: Dersom byggherren hevder at det foreligger en mangel, mens entreprenøren bestrider dette, skal entreprenøren likevel foreta utbedring når byggherren krever det. Også her avklares uenigheten om kostnader og ansvar i ettertid.
Denne artikkelen tar for seg den sistnevnte varianten: Entreprenørens plikt til å utbedre mangel selv om det er uenighet.
Hoppeplikten ved mangler har røtter i den såkalte «Terrassedommen» fra 1972 (Rt-1972-449). Høyesterett la her til grunn at entreprenøren hadde plikt til å undersøke forholdet så fort som mulig, og foreta utbedring dersom undersøkelsene ikke avdekket at feilen skyldtes noen andre.
Prinsippet om entreprenørens utbedringsplikt ved omtvistede mangler er i dag regulert iblant annet NS 8407 (totalentreprise) og NS 8405 (utførelsesentreprise). I NS 8407 punkt 42.3.1 annet avsnitt heter det:
«Totalentreprenøren har plikt til å foreta utbedringen selv om det er uenighet om hvorvidt det foreligger mangel. Han kan i så fall kreve sikkerhetsstillelse fra byggherren for sitt mulige vederlagskrav.»
En tilsvarende bestemmelse finnes i NS 8405 punkt 36.2 tredje avsnitt.
2. Hvorfor finnes hoppeplikten?
Formålet med entreprenørens hoppeplikt er å få gjennomført utbedringen raskt og effektivt. Entreprenøren kjenner prosjektet best, og har kanskje til og med mannskap og utstyr på byggeplassen. At entreprenøren foretar utbedringen er i de fleste tilfeller både rimeligere og raskere enn om byggherren må hente inn en annen entreprenør.
Ordningen har også et samfunnsøkonomisk poeng: Byggeprosjekter er kapitalkrevende, og forsinkelser kan være svært kostbare. Ved å prioritere utbedring fremfor diskusjon minimeres tap for både byggherren og tredjeparter.
Hoppeplikten er åpenbart en fordelaktig ordning for byggherren. For entreprenøren derimot, som mener at det ikke foreligger en mangel, kan hoppeplikten oppleves som en betydelig byrde – særlig med tanke på likviditeten i selskapet.
3. Begrensninger i hoppeplikten
Selv om hoppeplikten er vid, gjelder den ikke uten grenser.
Uforholdsmessig store utbedringskostnader
Både NS 8407 og NS 8405 fastsetter at entreprenøren ikke plikter å utbedre dersom kostnadene vil bli «uforholdsmessig store». Dette innebærer en avveining mellom (a) kostnadene ved utbedringen, og (b) nytten byggherren får av at mangelen rettes.
Dersom det er nødvendig med svært omfattende inngrep for å rette en relativt bagatellmessig mangel, kan entreprenøren nekte å «hoppe». I slike tilfeller har byggherren i stedet krav på et prisavslag.
Dette skillet er viktig i praksis: Hoppeplikten skal sikre effektiv feilretting, men ikke presse entreprenøren til å utføre økonomisk meningsløse inngrep. Samtidig kan det være krevende å trekke grensen for når en utbedring er «uforholdsmessig dyr». Her vil både tekniske og økonomiske vurderinger spille inn, og tvister er ikke uvanlige.
Saklig tilknytning
Hoppeplikten gjelder kun utbedring av
mangler ved kontraktsgjenstanden. Arbeid utenfor kontrakten, som tilleggsarbeider uten saklig sammenheng, omfattes ikke.
Utbedringskrav som er «klart grunnløse»
I juridisk teori har flere oppfattet Terrassedommen slik at entreprenøren ikke plikter å «hoppe» dersom byggherrens krav om utbedring er «klart grunnløst». En slik regel fremgår ikke uttrykkelig av NS 8405 eller NS 8407, men må trolig kunne innfortolkes.
Dersom man legger til grunn at «klart grunnløse» utbedringskrav ikke utløser utbedringsplikt, vil entreprenøren uansett stå overfor en krevende vurdering: I hvilke tilfeller er utbedringskravet «klart grunnløst»? Når er terskelen overskredet? Hvis entreprenøren avviser å utbedre, og det senere viser det seg at kravet
ikke var «klart grunnløst», kan entreprenøren stå overfor et betydelig ansvar.
4. Konsekvenser av å ikke "hoppe"
Den klare hovedregelen er at entreprenøren plikter å utbedre når byggherren krever det. Dersom entreprenøren nekter å utbedre, vil dette fort bli ansett som et forsettlig kontraktsbrudd. Dermed vil entreprenøren være eksponert for erstatningskrav fra byggherren.
Dersom byggherren har rett i at det forelå en mangel, og entreprenøren forsettlig har brutt hoppeplikten, vil entreprenøren være ansvarlig for alle direkte og indirekte kostnader. Dette inkluderer hele utbedringskostnaden, eventuelle tapte leieinntekter eller omsetningstap for byggherren i utbedringsperioden, etc.
Selv dersom entreprenøren har rett i at det ikke forelå en mangel, kan han likevel bli erstatningsansvarlig overfor byggherren. Når byggherren må engasjere en annen entreprenør til å gjennomføre utbedringsarbeidet, må man normalt regne med at arbeidet vil bli dyrere. Denne
merkostnaden kan byggherren kreve erstattet av entreprenøren som forsettlig har brutt hoppeplikten. Dersom det tar lengre tid å gjennomføre utbedringsarbeider med en ny entreprenør, kan byggherren også kreve erstatning for
forsinkelsesrelaterte kostnader. For eksempel tapte leieinntekter i utbedringsperioden eller tapt omsetning.
Brudd på hoppeplikten kan altså bli kostbart for entreprenøren – selv i de tilfellene der det ikke foreligger en mangel som entreprenøren er ansvarlig for.
5. Hva om entreprenøren utbedrer en mangel han ikke er ansvarlig for?
Dersom det senere blir avklart at byggherren tok feil da han påla entreprenøren å «hoppe» – det forelå ikke en mangel ved entreprenørens ytelse – har entreprenøren krav på vederlag for det arbeidet han har utført.
I juridisk teori er det lagt til grunn at vederlaget til entreprenøren må beregnes etter regningsprinsippet. Altså at entreprenøren skal ha betalt for de nødvendige kostnadene til å utføre arbeidet, og et påslag til dekning av indirekte kostnader, risiko og fortjeneste.
Det følger av både NS 8405 og NS 8407 at entreprenøren kan kreve at byggherren stiller sikkerhet for entreprenørens mulige vederlagskrav. Denne regelen om sikkerhetsstillelse er et viktig korrektiv til hoppeplikten: Entreprenøren skal slippe å komme i en situasjon hvor han har utbedret en mangel som han ikke var ansvarlig for, og senere ikke får betalt for arbeidet fordi byggherren er insolvent.
6. Noen praktiske råd
For byggherren: Når det oppdages en mangel, eller symptomer på at noe er galt, er det viktig at byggherren reagerer raskt og tydelig. Entreprenøren må få beskjed om mangelen (eventuelt hva som er observert) og byggherren må kreve at entreprenøren undersøker og utbedrer forholdet.
Dersom entreprenøren nekter å utbedre, og byggherren ønsker å sette bort arbeidet til andre, må byggherren varsle entreprenøren om dette. Samtidig er det viktig at byggherren dokumenterer sitt krav mot entreprenøren: Byggherren må dokumentere både at det foreligger en mangel, og hvilke kostnader og tap som påløper som følge av entreprenørens brudd på hoppeplikten.
For entreprenøren er hovedregelen enkel: Hopp når byggherren krever det. Men entreprenøren bør samtidig sikre sine interesser. Det kan innebære å kreve sikkerhetsstillelse der det er adgang til dette, og varsle at kostnadene til å gjennomføre arbeidet vil bli krevd dekket av byggherren. Samtidig er det viktig at entreprenøren fortløpende dokumenterer de påløpte kostnadene og egen tidsbruk.
