1.Innledning
Når staten eller en kommune eksproprierer fast eiendom, har grunneieren krav på full erstatning etter Grunnloven § 105. I praksis er beregningen av «full erstatning» ofte mer komplisert enn man skulle tro. Et sentralt og krevende spørsmål har ofte vært hvilken kapitaliseringsrente som skal brukes når fremtidige inntekter erstattes med et engangsbeløp.
Høyesterett avsa 28. november 2025 to storkammerdommer (HR-2025-2364-S og HR-2025-2365-S) hvor kapitaliseringsrenten var hovedtema. Retten konkluderte med at
rentesatsen fortsatt skal være 4 %. Selv om utfallet ikke innebærer en endring i renten, gir dommene viktige avklaringer og begrunnelser for hvorfor standardrenten videreføres. I en tid med betydelig debatt om kapitaliseringsrenten, har avgjørelsen stor praktisk og prinsipiell betydning.
Denne artikkelen forklarer først hva kapitaliseringsrenten er og hvorfor den er så viktig i ekspropriasjonssaker. Deretter gjennomgås Høyesteretts konklusjoner og sentrale begrunnelser.
2.Hva er kapitaliseringsrente? og hvorfor er den så viktig?
2.1.Fremtidige inntekter må omregnes til dagens verdi
Når en eiendom eksproprieres, har grunneieren krav på erstatning for sitt økonomiske tap. Erstatningen skal sette vedkommende i samme økonomiske stilling som om ekspropriasjonen ikke hadde skjedd. For mange eiendommer – særlig innenfor skog og landbruk – må man da erstatte en løpende,
årlig inntektsstrøm som grunneieren ellers ville hatt.
Ettersom ekspropriasjonserstatningen skal utbetales som et
engangsbeløp, må man beregne hvor mye penger grunneieren trenger i dag for å kunne opprettholde den samme inntekten fremover. Dette gjøres ved å «neddiskontere» de fremtidige inntektene – det vil si å regne dem om til
nåverdi.
Grunnen til at man må finne frem til nåverdien er enkel:
Penger i dag er mer verdt enn penger i fremtiden. Engangsbeløpet som grunneieren får utbetalt, kan investeres eller settes i banken. Dermed får grunneieren en avkastning på erstatningsbeløpet. Dersom man ikke tok hensyn til denne forventede avkastningen, ville grunneieren ofte få dekket mer enn sitt reelle økonomiske tap. Grunneieren ville altså bli
overkompensert.
Kapitaliseringsrenten er et nødvendig verktøy for å finne riktig erstatningsnivå – verken for høyt eller for lavt – når fremtidige inntekter skal konverteres til et engangsbeløp i dag.
2.2.Hvorfor har rentesatsen så stor betydning?
Jo høyere rentesats som benyttes, jo lavere vil engangsutbetalingen til grunneieren bli. Hvilken rentesats som benyttes, kan gi større utslag på erstatningen enn man kanskje skulle tro.
Dersom den årlige nettoinntekten fra en skog- eller jordbrukseiendom er kr 150 000, og kapitaliseringsrenten settes til 4 %, vil engangserstatningen bli kr 3 750 000. Dersom kapitaliseringsrenten i stedet settes til 3 %, vil erstatningen bli kr 5 000 000. En forskjell på 1 % kan altså utgjøre millionbeløp.
Dersom det benyttes en kapitaliseringsrente på 4 %, sier man samtidig at en gjennomsnittlig grunneier forventes å oppnå en årlig avkastning på 4 % på erstatningsbeløpet. Litt forenklet kan man si at den gjennomsnittlige grunneieren blir
underkompensert hvis det det kun er realistisk å oppnå en avkastning på 3 %.
I debatten om kapitaliseringsrenten er det flere som har ment at man stiller for strenge krav til grunneierne hvis renten settes til 4 %. Det har vært anført at jord- og skogeiere da blir nødt til å investere utenfor egen næring, eller i større grad investere med høy risiko (for eksempel i verdipapirmarkedet) for å oppnå den nødvendige avkastningen.
2.3.Hvorfor bruker man en standardisert rente?
De siste 11 årene, siden en høyesterettsdom fra 2014 (Rt-2014-1203), har det stort sett vært lagt til grunn en standardisert rente på 4 % i ekspropriasjonssaker. Å benytte en standardisert rentesats, fremfor å fastsette renten individuelt i hver enkelt sak, gir forutsigbarhet for begge parter, mindre behov for omfattende økonomiske utredninger, færre tvister om økonomiske forutsetninger og større likhet i behandlingen av saker over hele landet.
Standardrenten har dermed vært et effektivt virkemiddel for å forenkle erstatningsutmålingen og begrense tvisteomfanget.
3.Hvorfor var spørsmålet modent for ny vurdering?
Kapitaliseringsrenten i ekspropriasjonssaker har i lang tid vært tett knyttet til kapitaliseringsrenten som benyttes i personskadesaker. Dersom en person blir ervervsmessig ufør, og skal få erstattet sitt fremtidige inntektstap, må de fremtidige inntektene neddiskonteres. Tidligere ble det benyttet en rentesats på 5 % i både ekspropriasjonssaker og personskadesaker, men i 2014 kom Høyesterett til at renten burde nedjusteres til 4 % (Rt-2014-1203).
I 2022 ble det vedtatt en egen forskrift om kapitaliseringsrente i personskadesaker. Her ble renten satt til 2,5 %. Endringen førte naturlig nok til spørsmål om renten skulle endres også i ekspropriasjonssaker – og i 2025 havnet spørsmålet på Høyesteretts bord.
4.Høyesteretts avgjørelse i storkammerdommene
Høyesterett har nå konkludert:
Kapitaliseringsrenten ved ekspropriasjon skal fortsatt være 4 %.
Selv om utfallet er en videreføring av den satsen som stort sett har vært benyttet siden 2014, gir dommene flere viktige avklaringer, blant annet:
4 % rente er en fast og etablert rettsregel
Høyesterett konkluderer med at 4 %-renten er etablert gjennom omfattende og langvarig høyesterettspraksis. Det må tungtveiende grunner til for å fravike en slik praksis.
Personskaderenten på 2,5 % får ikke betydning ved ekspropriasjon
Høyesterett presiserer at kapitaliseringsrenten i personskadesaker bygger på enkelte særlige hensyn – først og fremst skadelidtes sårbare situasjon (at skadelidte kan ha mistet eller fått redusert evnen til å treffe gode beslutninger om investering) og at skadelidte kan ha større behov for likvide midler enn en næringsdrivende skogeier eller gårdbruker. Hensynene som begrunner personskaderenten på 2,5 % gjør seg normalt ikke gjeldende for ekspropriater. Dermed er det heller ingen avgjørende grunn til at de to tilfellene skal behandles likt.
Økonomiske forhold har ikke endret seg vesentlig siden 2014
Til behandlingen i Høyesterett ble det oppnevnt tre uavhengige, sakkyndige økonomer som avga en felles erklæring. De sakkyndige konkluderte med at det ikke har inntrådt endringer i økonomien som gir grunn til å vurdere rentenivået annerledes nå enn da Høyesterett satte kapitaliseringsrenten til 4 % i 2014.
4 % avkastning krever ikke risikofylt investering
Et viktig spørsmål var om en rente på 4 % forutsetter aktiv og risikofylt investering. Basert på erklæringen fra de sakkyndige mener Høyesterett at 4 % avkastning er realistisk over tid med en passiv portefølje med rundt 60 % sikre plasseringer og 40 % brede indeksfond. Dette er en strategi som er tilgjengelig for alle, og som ikke krever profesjonell forvaltning eller høy risikovilje. En kapitaliseringsrente på 4 % stiller altså ikke for strenge krav til hvilken avkastning grunneierne må oppnå på erstatningen.
Realinntektsvekst skal ikke bygges inn i renten
Dersom inntektene forventes å stige utover inflasjon, skal dette hensyntas ved fastsettelsen av de årlige inntektene, som kapitaliseringsrenten skal benyttes på, og ikke gjennom rentesatsen i seg selv. Rentesatsen skal være generell og næringsuavhengig.
5.Avslutning
Selv om Høyesterett valgte å opprettholde kapitaliseringsrenten på 4 %, er dommen både viktig og avklarende. Den fjerner usikkerhet som har preget rettsområdet de siste årene – særlig etter at standardrenten i personskadesaker ble endret i 2022.
